Novedades en la Ley de Alquiler 2020
El Covid-19 ha golpeado sin permiso a casi todos los sectores económicos de España y del mundo en general. Aunque es evidente que algunos se recuperarán de manera más rápida que otros, el caso del sector inmobiliario sufrió diferentes modificaciones para tratar de recuperar el ritmo previo a esta crisis sanitaria.
Entre las novedades que se vieron este 2020 en la ley de arrendamientos se encuentran:
- Ampliación de los plazos del contrato:
La duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler cambió de tres a cinco años. Se estableció también una prórroga implícita de tres años para personas físicas, salvo en el caso de que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.
Cuando el arrendador es una persona jurídica la duración mínima del contrato pasa a ser de siete años y la prorroga será como mínimo de tres años. En el caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario debe notificarlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses.
- Posibilidad de recuperar vivienda una vez transcurrido el primer año:
El propietario, si acredita necesidad de la vivienda durante el primer año de contrato, puede recuperar la vivienda. Si no la ocupase en el plazo de tres meses, el inquilino puede optar entre volver a la vivienda, o solicitar el pago de una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.
- No se extingue el contrato si el propietario vende el piso:
El adquirente de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
- Se limita el incremento de rentas al IPC:
La renta solo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. El límite que se permite la actualización de la renta dentro de periodo de contrato es del Índice de Precios al Consumo (IPC).
- Obras de mejora de la vivienda:
La realización de obras de mejora por el arrendador, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le da derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
- Gastos de gestión a cargo del propietario:
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato están a cargo del arrendador en el caso de que este sea una persona jurídica.
- Limitación en las garantías adicionales a la fianza:
Las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones adicionales a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta, es decir, dicha garantía adicional solo puede sumar 2 mensualidades. La fianza sigue limitada a un mes en el caso de viviendas y a dos si el uso es distinto a vivienda (para locales, trasteros…).
Aunque, para aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años, sería perfectamente posible exigirle al inquilino garantías del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones.
En resumen, la última reforma en materia de arrendamientos conllevó importantes novedades, incrementando la protección y ventajas para el inquilino en detrimento del propietario. El establecimiento de plazos mínimos de duración todavía no ha logrado el objetivo buscado, la estabilización del mercado de alquiler, si bien la medida dota de seguridad y tranquilidad al propietario, permitiendo mayor estabilidad a ambas partes.