La adquisición de una vivienda nueva es una de las decisiones económicas más importantes en la vida, por lo que es necesario estar informado sobre el IVA aplicado a estas. 

Pero antes de detallar el IVA correspondiente a pagar al adquirir una vivienda nueva, se debe conocer de qué se trata cuando se habla de obra nueva. En este sentido, se entiende que la primera entrega de una vivienda se produce cuando la construcción o rehabilitación ha finalizado (circunstancia en la que es expedido el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto y el aparejador correspondientes) y que se adquiere al promotor.

Salvo si el promotor alquila las viviendas nuevas por un plazo igual o superior durante al menos dos años y luego son vendidas a una tercera persona, esta no tendrá la obligación de tributar con IVA. Además, es importante recalcar que debería hacerlo mediante el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al considerarse una segunda transmisión.

La compra de una vivienda nueva implica la obligación de que el comprador soporte el IVA. El pago se hará directamente al vendedor, el cual está obligado a ingresar el importe del impuesto en la Hacienda Pública.

El hecho de que sea considerada nueva o no resulta fundamental a la hora de calcular el IVA en la compra de una vivienda, ya que la administración aplica diferentes tipos de impuestos (IVA o Impuesto de Transmisiones) en función de su consideración.

• ¿Cuánto es el IVA de una vivienda nueva?

Lo primero que se debe tener en cuenta es que el IVA solo se aplica a las viviendas nuevas. En el caso de las de segunda mano, no existe, pues en su lugar deben hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Lo que se abonará en concepto de IVA por compra de una vivienda nueva se calcula multiplicando el tipo impositivo correspondiente a tu situación por el precio de la misma. El tipo del IVA para una vivienda nueva es del 10 % de su importe escriturado, aunque existen algunas excepciones.

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido establece que los compradores de nuevos inmuebles destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a vivienda, incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente, siempre que el número de plazas de garaje asignadas a cada propietario no supere las dos unidades) deben abonar el tipo impositivo vigente en el momento de la transacción.

• Excepciones en el pago de vivienda nueva

Como se mencionaba anteriormente el IVA general que se debe pagar es el 10% (viviendas nuevas, plazas de garaje), pero existen algunas excepciones que se deben de conocer ya que existen otros dos tipos impositivos:  si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, casos en los que la tributación es del 4%. Los mismos tipos se aplican en el caso de las plazas de garaje (con un máximo de dos unidades) y en los otros anexos que se transmitan (por ejemplo, trasteros). En el resto de los casos (por ejemplo, locales comerciales), se aplica el 21 % de IVA.

• ¿Cuándo se debe pagar este impuesto?

La obligación de pagar este impuesto surge cuando se realiza el contrato de compraventa. Por lo tanto, esto significa que, cuando se firma la escritura y se entrega el cheque o se hace la transferencia por el importe del piso nuevo, el comprador debe pagar en ese mismo acto la cantidad correspondiente al impuesto. De hecho, hay que dejar constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado el IVA. La base imponible sobre la cual se determina el IVA está constituida por el precio de compraventa del inmueble, descontando el valor del terreno.

Por lo que el pago debe realizarse en el momento en el que se efectúa la compra de la propiedad, es decir, el Impuesto sobre el Valor Añadido se abonará juntamente con el resto del inmueble. 

• ¿A quién se paga el impuesto?

Junto al precio de la propiedad, el comprador debe pagar al promotor el importe correspondiente al IVA. Es obligación de este último, el vendedor, ingresar la cuantía del impuesto en Hacienda. Más allá del pago, el nuevo propietario no tiene que hacer ningún trámite más.

• ¿Se puede desgravar el IVA de la casa?

Lo cierto es que, cuando se compra una casa para vivir, no se puede desgravar el IVA de esta. Solo se pueden obtener ventajas fiscales como, efectivamente la desgravación de este impuesto, cuando la compra es de un inmueble que va a destinarse a una actividad empresarial de la que se pueda sacar algún rendimiento económico.

Solo podemos desgravar el IVA si el inmueble que compramos va a destinarse a una actividad empresarial.

En términos generales los particulares no pueden desgravar el IVA sobre vivienda. De hecho, desde el 1 de enero de 2013 quienes compran casa ya no pueden deducir por ella, igual que quienes alquilan a partir del 1 de enero de 2015. Quienes adquirieron vivienda o firmaron su alquiler antes de esa fecha podrán seguir haciéndolo como hasta ahora.

Lo que ocurre en ambos casos es que la hipoteca y el alquiler les llegarán sin IVA, por lo que no habrá nada que deducir por ese concepto.